Pravni okviri upravljanja

Upravljanje i održavanje zgrada regulirano je prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09), kojim su utvrđena pravna pravila za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika, odnosno kojim se uređuje pravni institut vlasništva, kao i druga stvarna prava na nekretninama u R. Hrvatskoj.

Pored Zakona o vlasništvu, najvažniji podzakonski akt je Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97), koja preciznije regulira koji se dijelovi, uređaji i instalacije građevine smatraju zajedničkima, odnosno koji se to dijelovi, uređaji i instalacije građevine održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, kao i to koji se radovi u održavanju građevine smatraju redovitim, hitnim i nužnim.

Na temelju navedenih propisa, suvlasnici međusobno zaključuju Međuvlasnički ugovor, kojim reguliraju sva bitna pitanja vezana za odnose (su)vlasnika u održavanju nekretnine, te odlučuju o upravitelju zgrade i predstavniku suvlasnika. Kvalitetan međuvlasnički ugovor ključan je za izbjegavanje nesporazuma i sporova među suvlasnicima, a takvim ugovorom mogu se preciznije (nego je to Uredbom o održavanju zgrada propisano) regulirati i koji se to dijelovi, uređaji i instalacije u zgradi smatraju zajedničkima, odnosno održavaju iz sredstava zajedničke pričuve. Pored toga, međuvlasničkim ugovorom suvlasnici mogu regulirati i način raspodjele zajedničkih režijskih troškova (zajednička voda, struja, čišćenje i sl.) među suvlasnicima, kao i način korištenja zajedničkih prostorija poput sprema, drvarnica, tavana i sl.

Temeljem odredbi međuvlasničkog ugovora, suvlasnici, putem predstavnika suvlasnika, s upraviteljem zgrade zaključuju Ugovor o upravljanju zgradom, u kojem se preciznije regulira odnos suvlasnika s upraviteljem zgrade, odnosno prava i obveze upravitelja u poslovima upravljanja i održavanja zgrade.

Važniji propisi

Važniji pravni propisi koji se odnose na upravljanje i održavanje zgrada su:

• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – pročišćeni tekst;
• Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97);
• Zakon o prostornom uređenju – pročišćeni tekst 2020;
• Pravilnik o sigurnosti dizala u uporabi – NN 5-2019;
• Odluka o komunalnom redu Grada Splita 2011;
• Zakon o zabrani i sprječavanju obavljanja neregistrirane djelatnosti – pročišćeni tekst 2019;
• Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine – NN 121_2013;
• Zakon o obveznim odnosima – pročišćeni tekst 2018.
• Zakon o energetskoj učinkovitosti – pročišćeni tekst 2020
• Zakon o gradnji – pročišćeni tekst 2019
• Zakon o zaštiti od požara (Narodne novine 92/10);
• Pravilnik o izmjenama i dopunama Pravilnika o otpornosti na požar i drugim zahtjevima koje građevine moraju zadovoljiti u slučaju požara – NN 87_2015
• Pravilnik o otpornosti na požar i drugim zahtjevima koje građevine moraju zadovoljiti u slučaju požara – NN 29_2013
• Tehnički propis o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama – pročišćeni tekst 2018
• Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima – pročišćeni tekst 2020
• Pravilnik o održavanju građevina – pročišćeni tekst 2019
• Zakon o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka – NN 42_2018
• Pravilnik o ovjernim razdobljima za pojedina zakonita mjerila (NN107-2015)-1